Facturación electrónica para inmobiliarias en República Dominicana: guía 2026
Si administras una inmobiliaria en República Dominicana, probablemente ya enfrentaste el dilema de cómo emitir un comprobante fiscal por un alquiler, cómo documentar una comisión de venta o qué hacer con el depósito de garantía que te entregó un inquilino. La facturación electrónica inmobiliarias RD no es un tema más: es el punto donde se cruzan tus obligaciones tributarias con el día a día de tu negocio, y hacerlo mal puede costarte discrepancias con la DGII que nadie quiere enfrentar.
El sector inmobiliario maneja una combinación de operaciones que pocas otras industrias enfrentan: alquileres mensuales, comisiones por intermediación, anticipos que luego se aplican a contratos definitivos y depósitos que eventualmente se devuelven. Cada una de estás operaciones tiene un tratamiento fiscal distinto, y tu responsabilidad es que cada comprobante refleje exactamente lo que corresponde según la normativa vigente.
En esta guía te explicamos cómo facturar electrónicamente cada operación típica de una inmobiliaria dominicana: desde el alquiler residencial exento de ITBIS hasta la comisión de venta que sí lo paga, pasando por los anticipos, las notas de crédito y los errores más frecuentes. Si estás empezando con la facturación electrónica, te conviene revisar primero los conceptos básicos de la facturación electrónica en República Dominicana.
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¿Qué comprobantes necesita una inmobiliaria en República Dominicana?
Una inmobiliaria dominicana no es un comercio minorista. Tus ingresos no vienen de vender productos con código de barra, sino de alquileres, honorarios por intermediación y servicios de administración. Estos son los comprobantes fiscales electrónicos que toda inmobiliaria debería tener configurados:
- Factura de Crédito Fiscal electrónica (ECF): es tu comprobante principal cuando facturas a empresas. Si tu cliente es una compañía que alquila un local comercial o una oficina, necesita un ECF para registrar el gasto y deducir el ITBIS. También lo usas para facturar tus comisiones de intermediación.
- e-Factura de Consumo (e-CF): el comprobante que emites cuando tu cliente es una persona física o consumidor final. El caso más común es el alquiler residencial: si le alquilas un apartamento a una familia dominicana, emites un e-CF por la mensualidad.
- Nota de Crédito electrónica: cuando devuelves el depósito de garantía, concedes un descuento sobre una comisión o anulas un comprobante emitido por error, la Nota de Crédito es el mecanismo fiscal correcto.
- Nota de Débito electrónica: si después de emitir un comprobante necesitas incrementar el monto facturado —por ejemplo, un ajuste retroactivo de alquiler pactado contractualmente—, la Nota de Débito te permite hacerlo sin invalidar el comprobante original.
Si quieres profundizar en los tipos de comprobantes, consulta nuestra guía sobre comprobantes fiscales digitales de la DGII.
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¿Cómo facturar alquileres y arrendamientos correctamente?
El alquiler de inmuebles es, para la mayoría de las inmobiliarias dominicanas, la operación más frecuente del mes. Y aunque a simple vista parece sencillo —cobras la renta y entregas un recibo—, la facturación electrónica te exige un nivel de detalle que el viejo recibo en papel nunca tuvo.
Alquiler residencial: el caso más común
Cuando alquilas un apartamento, una casa o cualquier inmueble destinado a vivienda, la regla fiscal es clara: el alquiler de viviendas está exento de ITBIS. Así lo establece el Código Tributario dominicano, que grava únicamente los arrendamientos de locales comerciales.
Esto significa que, al emitir el comprobante mensual, debes hacerlo con el ITBIS en cero y con la leyenda de exención correspondiente. No basta con simplemente no incluir el impuesto: la DGII exige que declares explícitamente la exención en cada comprobante. El comprobante que corresponde es, generalmente, un e-CF, salvo que tu inquilino sea una empresa que necesite el comprobante para su contabilidad, en cuyo caso emitirías un ECF.
Alquiler comercial: aquí sí hay ITBIS
Si lo que alquilas es un local, una oficina, una nave industrial o cualquier inmueble destinado a uso comercial, la historia cambia. El arrendamiento de inmuebles comerciales sí está gravado con ITBIS a la tasa vigente del 18 %. Tu comprobante debe desglosar el valor del alquiler y el ITBIS por separado, y el tipo de comprobante será un ECF —porque tu cliente es una empresa que necesita el crédito fiscal.
Además, si el alquiler comercial incluye servicios adicionales —mantenimiento, seguridad, parqueo—, evalúa si se facturan como parte del alquiler o como conceptos separados, porque el tratamiento fiscal puede variar.
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ITBIS en alquiler de inmuebles: ¿Cuándo aplica y cuándo no?
Este es uno de los puntos que más consultas genera entre los profesionales inmobiliarios dominicanos. La regla general es esta: el ITBIS aplica al arrendamiento de inmuebles comerciales y no aplica al arrendamiento de viviendas. Pero, como toda regla fiscal, tiene matices que necesitas conocer:
- Viviendas: exentas de ITBIS, sin excepción. No importa si el alquiler es de RD$15,000 o de RD$150,000 mensuales: si el inmueble está destinado a vivienda, el comprobante va sin ITBIS y con la leyenda de exención.
- Locales comerciales y oficinas: gravados con ITBIS al 18 %. Esto incluye cualquier espacio destinado a actividades comerciales, industriales o profesionales.
- Estacionamientos, almacenes y depósitos: gravados con ITBIS. Son inmuebles de uso comercial o industrial, aunque se alquilen de forma independiente.
- Terrenos: si el arrendamiento es para uso comercial —por ejemplo, estacionamiento o almacenamiento—, aplica ITBIS. Si es para uso residencial, está exento.
La clave para no equivocarte es identificar el destino del inmueble según el contrato de arrendamiento, no según la categoría catastral. Lo que determina el tratamiento fiscal es el uso que el inquilino le dará al inmueble.
Puedes consultar la normativa actualizada sobre el tratamiento del ITBIS en arrendamientos en el portal de la DGII.
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Comisiones de venta y arrendamiento: cómo facturarlas
Como agente o corredor inmobiliario, una parte importante de tus ingresos proviene de las comisiones que cobras por intermediar en la venta o el alquiler de propiedades. estás comisiones están gravadas con ITBIS al 18 % porque son servicios profesionales, y es fundamental que no las confundas con el alquiler en sí.
Comisiones por venta de inmuebles
Cuando actúas como intermediario en la venta de una propiedad y cobras una comisión, el comprobante que debes emitir es un ECF a nombre de quien te paga la comisión, desglosando el valor del servicio de intermediación y el ITBIS correspondiente. Un punto importante: no debes facturar el valor del inmueble. Tú no estás vendiendo la propiedad; estás vendiendo tu servicio de intermediación. El comprobante debe reflejar únicamente tu comisión.
Comisiones por arrendamiento
Si tu comisión proviene de intermediar en un contrato de alquiler —por ejemplo, cobras el equivalente a un mes de renta por conseguir un inquilino—, el tratamiento es el mismo: tu comisión está gravada con ITBIS al 18 %, independientemente de que el alquiler subyacente esté exento. Son dos operaciones distintas y cada una lleva el tratamiento fiscal que le corresponde.
Si quieres entender mejor cómo funciona la facturación de servicios profesionales como la intermediación inmobiliaria, revisa nuestra guía sobre facturación electrónica para servicios profesionales en RD.
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Anticipos y depósitos: cómo emitir el comprobante correcto
Los anticipos y los depósitos de garantía son parte del día a día de cualquier inmobiliaria, y facturarlos mal es uno de los errores que más rápido puede generarte problemas con la DGII.
Anticipos de alquiler o de compra
Un anticipo es un pago que recibes antes de que se concrete la operación principal. Por ejemplo, un cliente te entrega un anticipo para reservar un inmueble mientras se cierra el contrato, o un comprador te da un adelanto como señal.
Al recibir un anticipo, debes emitir un comprobante —generalmente un ECF si tu cliente es una empresa, o un e-CF si es un particular— por el monto recibido, con el concepto «anticipo» claramente identificado. El tratamiento fiscal del anticipo sigue la misma regla que la operación principal: si es para un alquiler comercial, lleva ITBIS; si es para un alquiler residencial, va exento.
Cuando la operación se concreta y emites el comprobante definitivo, debes referenciar el comprobante del anticipo y descontarlo del total mediante una Nota de Crédito o aplicándolo como parte del pago, según el procedimiento que la DGII establece para tu caso.
Depósitos de garantía
El depósito de garantía —ese mes de renta que retienes como respaldo mientras dura el contrato de alquiler— tiene un tratamiento especial. No es un ingreso: es un monto que eventualmente devolverás al inquilino si todo está en orden al finalizar el contrato.
Por eso, al recibir el depósito debes emitir un comprobante con un concepto que identifique claramente que se trata de un depósito de garantía reembolsable, y con el ITBIS en cero —porque no hay operación gravada en ese momento.
Al finalizar el contrato, si devuelves el depósito completo al inquilino, emites una Nota de Crédito que anule el comprobante del depósito. Si retienes una parte para cubrir daños o deudas pendientes, emites una Nota de Crédito parcial por la porción devuelta y facturas la porción retenida según el concepto al que corresponda.
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Errores comunes al facturar en inmobiliarias
La práctica diaria de una inmobiliaria está llena de situaciones que pueden llevar a errores de facturación. Estos son los más frecuentes y cómo evitarlos:
- Facturar el alquiler residencial con ITBIS: es quizás el error más común. Recuerda: la vivienda está exenta. Si tu sistema de facturación aplica ITBIS por defecto, revisa cada comprobante antes de emitirlo.
- Confundir comisión con alquiler: tu comisión es un servicio profesional gravado con ITBIS, aunque el alquiler que intermediaste esté exento. Son comprobantes separados con tratamientos fiscales distintos.
- No emitir comprobante por el depósito de garantía: aunque no sea un ingreso, el depósito debe quedar documentado. No documentarlo es una brecha en tu trazabilidad fiscal que la DGII puede detectar.
- Olvidar la Nota de Crédito al devolver el depósito: si aquel comprobante del depósito quedó registrado en la DGII y nunca lo anulaste, el sistema interpreta que recibiste ese dinero como ingreso.
- Usar el tipo de comprobante incorrecto según el cliente: emitir un e-CF a una empresa que necesita un ECF para su contabilidad puede costarle a tu cliente la deducción del gasto. Siempre verifica si tu cliente es consumidor final o contribuyente con RNC.
- No referenciar el comprobante original al emitir ajustes: cuando emites una Nota de Crédito o una Nota de Débito, debes referenciar el comprobante al que se refiere el ajuste. Es un requisito de la DGII.
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Checklist práctica para el día a día de tu inmobiliaria
Para que la facturación electrónica no se convierta en un dolor de cabeza, te compartimos una checklist que puedes seguir cada vez que proceses una operación:
- Identifica el tipo de operación: ¿es alquiler, comisión, anticipo, depósito o servicio de administración? Cada uno tiene su tratamiento.
- Determina si aplica ITBIS: ¿el inmueble es residencial o comercial? Residencial: exento. Comercial: 18 %. Comisión: 18 % siempre.
- Define el tipo de comprobante: ¿tu cliente es persona física o empresa? Si es empresa, ECF. Si es consumidor final, e-CF.
- Verifica los datos del cliente: RNC correcto si es empresa, nombre y cédula si es persona física.
- Incluye la leyenda de exención cuando corresponda: si la operación está exenta de ITBIS, la leyenda debe aparecer explícitamente.
- Referencia comprobantes anteriores cuando aplique: al emitir Notas de Crédito o Débito, siempre referencia el comprobante original.
- Revisa antes de enviar: una vez emitido y reportado, el comprobante no se edita. Verifica todo antes de enviarlo.
- Mantén tus secuencias de numeración al día: verifica periódicamente que tengas comprobantes disponibles en cada secuencia autorizada.
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Preguntas frecuentes sobre facturación electrónica para inmobiliarias
¿El alquiler de una vivienda lleva ITBIS?
No. El alquiler de inmuebles destinados a vivienda está exento de ITBIS según el Código Tributario dominicano. Al emitir el comprobante mensual, debes hacerlo con el ITBIS en cero y la leyenda de exención explícita. Esta exención aplica sin importar el monto del alquiler.
¿Cómo facturo la comisión por la venta de un inmueble?
La comisión que cobras por intermediar en la venta de una propiedad es un servicio profesional gravado con ITBIS al 18 %. Debes emitir un ECF a nombre de quien te paga la comisión, desglosando el valor de tu servicio y el ITBIS correspondiente. No factures el valor del inmueble: tu comprobante refleja únicamente tu comisión.
¿Qué hago con el depósito de garantía qué me entrega un inquilino?
El depósito de garantía no es un ingreso, sino un monto reembolsable. Debes emitir un comprobante —generalmente un e-CF— que lo identifique claramente como depósito de garantía, con ITBIS en cero. Al finalizar el contrato, si lo devuelves, emites una Nota de Crédito que anule ese comprobante. Si retienes una parte, la porción retenida debe facturarse según el concepto al que corresponda.
¿Puedo emitir un solo comprobante qué incluya alquiler y comisión?
No es recomendable. El alquiler de una vivienda está exento de ITBIS, mientras que tu comisión de intermediación está gravada. Si los incluyes en un mismo comprobante, el tratamiento fiscal se vuelve inconsistente. Lo correcto es emitir comprobantes separados: uno por el alquiler y otro por tu comisión con ITBIS desglosado.
¿Qué comprobante emito si el inquilino es una empresa qué alquila un apartamento para sus empleados?
Aunque el inmueble sea una vivienda —y por tanto el alquiler esté exento de ITBIS—, si tu cliente es una empresa con RNC que necesita el comprobante para su contabilidad, debes emitir un ECF. El tipo de comprobante lo determina el perfil del cliente, no el tipo de inmueble.
¿Cómo corrijo un comprobante de alquiler qué emití por error con ITBIS?
Si ya enviaste el comprobante a la DGII, no puedes editarlo. Debes emitir una Nota de Crédito que anule completamente el comprobante erróneo, referenciando su número. Luego emites un nuevo comprobante con el tratamiento correcto —sin ITBIS y con la leyenda de exención—. Ambos se reportan a la DGII para que el registro quede consistente.
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Tus facturas inmobiliarias, sin complicaciones
La facturación electrónica para inmobiliarias en República Dominicana no tiene por qué ser un rompecabezas. La clave está en entender que tu negocio maneja una variedad de operaciones —alquileres residenciales exentos, alquileres comerciales gravados, comisiones profesionales y depósitos reembolsables— y que cada una merece su propio tratamiento fiscal. Si le das a cada operación el comprobante correcto desde el principio, evitas rectificaciones y mantienes tu trazabilidad fiscal impecable.
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